ככלל, החוק קובע שטעות בכריתת חוזה נחשבת לעילת ביטול חוזה. בדרך כלל זו טעות שבחוק (סעיף שהתפרש לא נכון) או טעות בעובדה (רכב שנמכר לאדם והמוכר הסתיר ממנו שהרכב עבר תאונה). ואולם כאשר מדובר בטעות בכדאיות העסקה, כגון: הערכת שווי שגויה על ידי המוכר שהתחרט ואמר לקונה שהמחיר גבוה יותר, אין עילה לביטול חוזה.
סעיף 14(ד) לחוק החוזים כללי, התשל"ג-1973 קובע:
"טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.
כשמחוקק ניסח את המילה "להוציא" זה בהקשר של "למעט" או "חוץ מ…". משמעות הדבר כי טעות שבעובדה וטעות שבחוק מהווה עילה לביטול החוזה, אולם טעות בכדאיות העסקה לא נחשבת כטעות שבגינה ניתן לבטל את החוזה.
ומדוע? לא אחת נקבע בפסיקה:
ע"א 7920-13 עמיקם כרמל נ' אודליה טלמון – בקליפת אגוז, המערער היה בעל חלק בבניין מסחרי יחד עם משפחתו. לבנות דודו היה חלק מהבעלות על הבניין המסחרי. הוא החליט שהוא רוצה למכור להן את החלק שלו. בסופו של דבר, נכרת ביניהם חוזה. החלק שלו נמכר ב- 1.5 מיליון ₪. לפני המכירה, הציעו לו לקחת שמאי שיעריך את השווי האמיתי של הנכס. כשהגיע שמאי לאחר כריתת החוזה, התברר כי הנכס מיועד למגורים בנוסף להיותו מסחרי, ולכן השווי שלו גבוה בהרבה מ- 1.5 מיליון ₪. כשנדרש ממנו לשלם מס שבח, הוא נדרש לשלם סכום של 1.83 מיליון ₪. מעל 300,000 ₪ ממה שהוא מכר. המערער ניסה לבטל את החוזה, אך בנות הדודה לא הסכימו. בית המשפט העליון דחה את הערעור ברוב של 2 שופטים (כב' השופטת א' חיות ו כב' השופט ע' פוגלמן) כנגד דעתו החולקת של כב' השופט מ' מזוז. המסקנה של דעת הרוב הוא שהמערער התרשל בלקיחת שמאי טרם כרת חוזה עם בנות דודו, ולכן לקח סיכון שגרם לו נזק כספי משמעותי. המסקנה המתבקשת היא שמדובר בטעות בכדאיות העסקה. להלן ציטוט מפסק הדין:
"למותר לציין כי מהלך חד צדדי כזה של "השהיית עסקה" לצורך עריכת בדיקה שמאית לאחר כריתת ההסכם אינו מוכר ואיננו אפשרי על פי דיני החוזים, אלא אם כן יש בין הצדדים הסכמה למהלך כזה. בענייננו לא הייתה בין הצדדים כל הסכמה מסוג זה. אדרבא, המערער הודיע למשיבות כי הוא מתכוון לבצע בדיקה שמאית טרם ההתקשרות בהסכם וכפי העולה מן הראיות הן אף הניחו שהוא ביצע אותה. ואולם המערער מטעמיו החליט לוותר על אותה הבדיקה ובחר להתקשר בהסכם בלא לבצעה. בנסיבות אלה ומשנודע לו בדיעבד לאחר כריתת ההסכם ובאקראי (כתוצאה מבדיקה שביצע בא כוחו לצורך אחר – חישוב מס השבח) כי יתכן שטעה בכל הנוגע למצב התכנוני של הנכס ולשווי הזכויות הנגזר מכך, יש לראותו כמי שנטל סיכון בהקשר זה ועל כן אף אם טעה (עובדה שכאמור לא הוכחה), אין באפשרותו להסתמך על טעותו זו כעילה לביטול ההסכם."
לעומת זאת, דעת המיעוט של כב' השופט מ' מזוז סברה כי מדובר בטעות שמצדיקה את ביטול החוזה, כי מדובר בנתון מהותי של בנכס שאף, היה ידוע למשיבות. ונקבע כך:
"הטעות מתייחסת לנתון מרכזי בעסקה – מהות הנכס הנמכר, מהות המשליכה בצורה מכרעת גם על שוויו. אין ספק כי לפי מבחן טדסקי אין מדובר בטעות בנוגע לכדאיות העסקה שכן הטעות מתייחסת לנתון קיים, מהות הנכס והזכויות בו בעת כריתת החוזה, ואין מדובר בהערכה לגבי התפתחויות בעתיד של הזכויות בנכס.
אך גם לפי מבחן הסיכון איני סבור שניתן לומר שהמערער נטל על עצמו את הסיכון לכך שהמצב התכנוני הנוגע לנכס שונה ממה שהוא הניח, וממה שהניחו גם המשיבות, שניהלו את הנכס כל השנים וממילא היו בקיאות הרבה יותר במצבו של הנכס מאשר המערער. הטעות המשותפת של המערער והמשיבות לא הייתה לגבי שווי העסקה גרידא אלא לגבי נתוניו הרלבנטיים של הנכס. טווח הסיכונים שהמערער נטל על עצמו היה מוגבל לשאלת השווי, בהנחה שמדובר אכן בנכס מסחרי, כפי שהניחו גם המשיבות."
סיכומו של דבר, אנו למדים כי דילוג על שלבי בדיקה מהותיים בשווי יכול לעלות ביוקר וצד לחוזה יתמכר את שווי הנכס שהוא מעוניין למכור בצורה לא נכונה עד כדי מסקנה כי מדובר בטעות בכדאיות העסקה שמהווה כחריג לעילת ביטול חוזה. עם זאת, ייתכנו מקרים כפי שראינו מתוך דעת המיעוט בפסק הדין הנ"ל, כי ישנו מקום לפרש את המקרה גם כטעות גרידא בגלל מהות הנכס שלא היתה ידוע לצד לחוזה.
