עו"ד לירן ידבבסקי, מומחה בתחום המקרקעין, מעניק ללקוחותיו ייעוץ וליווי משפטי מקצועי ויסודי בכל הנוגע לזכויות במקרקעין. הניסיון הרב שלו מלווה לקוחות ברכישת דירות, בתים צמודי קרקע ונכסים אחרים, תוך הבנה מעמיקה של ההבדל בין זכויות חוזיות לזכויות קנייניות והגנה על האינטרסים של בעלי הזכויות בכל שלב – לפני הרישום בטאבו ואחריו.
החוק קובע כי עסקה מסתיימת לאחר רישומה בטאבו. אך אם למשל אדם רכש מקבלן דירה חדשה והבניין עדיין לא קיבל אישור בית משותף או לחילופין אחד הצדדים התרשל ולא דאג לרשום את הזכות בטאבו? עדיין צריך לשמור על זכויותיו של בעל הדירה, ולכן יש לבעל הדירה או הזכות האחרת הגנה משפטית חרף אי רישום הזכות. זוהי הזכות האובליגטורית, או לחילופין, זכות מעין קניינית.
סקירה כללית על מהו בית משותף ומה קורה לפני שמקבלים אישור? בית משותף מוגדר כנכס מקרקעין בעל שתי דירות לפחות. לפני שבניין דירות או בתים צמודי קרקע נרשמים כבית משותף, החלק היחסי של כל דייר נמצא במעמד "מושע". כלומר תת החלקה שלו לו טרם רשומה בטאבו, וכדי להסדיר את זכויותיו בבניין מול שאר הדיירים, נהוג לערוך הסכם שיתוף, כך שמבחינה חוזית לא תיווצרנה מחלוקות בין הדיירים בעניין זה.
מהי זכות אובליגטורית?
זכות אובליגטורית היא זכות חוזית המוקנית לקונה או למוכר. במקרה של רכישת דירה, נניח שקונה רכש דירה מהמוכר (קבלן או מוכר דירה יד שנייה) וכרת איתו חוזה מכר ביום ראשון. ביום רביעי הוחלט כי הוא יקבל מפתח וייכנס לדירה עם משפחתו, אך הבעלות שלו עדיין לא רשומה בטאבו. כיצד הוא יוכל להגן על עצמו במידה וינסו להשתלט לו על הדירה או למכור אותה לגורם נוסף? הזכות החוזית שלו תהווה אינדיקציה לכך שהוא הבעלים של הדירה מבחינה חוזית, אך לא מבחינה קניינית.
זכות אובליגטורית היא במעמד של IN PERSONAM. כלומר גבולות הגזרה שלה היא בין המוכר לקונה באופן אישי. הזכות האובליגטורית של המוכר היא לקבל את התמורה על הדירה והזכות האובליגטורית לקבל את הבעלות הקניינית על הדירה היא של הקונה.
זכות קניינית
מדובר באותן 5 זכויות שצוינו – בעלות, זיקת הנאה, זכות קדימה, משכנתא ושכירות. לאחר הרישום בטאבו, הזכות הקניינית נכנסת לתוקף והיא נקראת IN REM. כלומר, כל הציבור חשוף לכך שפלוני הוא הבעלים של הדירה והיא הזכות הבלעדיות שלו כלפי כולם. מאותו רגע שהזכות הקניינית נכנסת לתוקף, הזכות האובליגטורית פגה כי כל צד קיים את החיוב החוזי שלו.
למצב המשפטי המתואר לעיל יכולות להיווצר לא מעט מחלוקות בעניין הבעלות בנכס, ולכן חשוב לקבל ייעוץ וליווי של עורך דין שיבחן את הזכות לגופה על מנת לשמור על האינטרסים של בעל הזכות.
מידע זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי
